🏢 오피스텔 투자 수익률, 진짜 계산법은?

부동산 커뮤니티나 중개 플랫폼을 보면, 오피스텔 분양 안내에 빠지지 않는 문구가 있다.
“수익률 6~7%, 역세권, 풀옵션, 공실 걱정 無”
하지만 실제 오피스텔 투자자들의 수익률은 이와 거리가 멀다.
관리비, 취득세, 공실 기간, 수리비, 중개보수, 감가상각 등 다양한 비용을 제외하고 나면, 실수익률은 반 토막이 되기도 한다.
오피스텔은 다른 부동산 상품과 다르게 세금 구조와 수익 계산 방식이 복잡하다.
이 글에서는 겉으로 보이는 예상 수익률이 아닌, 실제 오피스텔 투자 수익률이 어떻게 계산되는지,
그리고 그 안에 숨겨진 구조적 착시를 어떻게 피해야 하는지 구체적으로 풀어본다.

📊 1. 광고 수익률은 ‘세전·공실 제외’ 기준이다

많은 분양 안내는 다음과 같이 단순 계산된 수치를 보여준다.

• 월세 80만 원 x 12개월 = 연 960만 원

• 분양가 1억 5천만 원 → 수익률 6.4%

하지만 이 계산엔 치명적인 가정이 생략되어 있다.

• 공실 0개월 기준

• 관리비, 세금, 수리비 모두 미포함

• 취득 부대비용(취득세 4.6%, 등기비, 중개수수료 등) 제외

👉 이건 ‘이상적 시뮬레이션’일 뿐, 현실 투자 수익과는 전혀 다르다.

🧾 2. 실질 수익률 계산 공식 (현실 버전)

실투자 수익률은 다음 공식을 기준으로 산정해야 한다:

📌 실질 연수익률(%) = (연 임대수익 – 연간 총비용) ÷ 총투자금 × 100

총비용에 반드시 포함할 것:

• 공실 리스크 (연 1~2개월 무수익 가정)

• 공용관리비 중 임대인 부담분

• 재산세, 종합부동산세 (보유 자산에 따라)

• 임대 중개 수수료 (2년 단위 0.4~0.8%)

• 가전 고장·도배 수선비 (예상치 5~10만 원/년)

총투자금은 다음 포함:

• 분양가 + 취득세 4.6% + 등기비용 + 중개보수 + 초기 수선비

💡 이렇게 계산하면, 표면 6.4% 수익률이 실제론 3.2~4.1%까지 떨어지는 경우가 많다.

💸 3. 전세 오피스텔과 월세 오피스텔의 수익률 차이

오피스텔은 월세 투자와 전세 끼고 투자(갭 투자)로 나뉜다.

• 월세 투자: 매월 수익 있지만, 초기 투자금 큼 + 공실 리스크

• 전세 투자: 보증금으로 자금 일부 충당 가능하지만, 임차인 이탈 시 수익 0원

• 전세는 수익률보다 시세차익(가격 상승) 중심 투자 구조

👉 안정적 현금 흐름을 원한다면 월세형이 맞고, 시세차익을 노린다면 전세형이 적합하다.
단, 둘 다 공실 시 수익률 0%라는 구조적 리스크는 동일하다.

🏚 4. 감가상각과 경쟁 심화: 수익률 하락 요인

오피스텔은 아파트보다 감가상각이 빠르고 공급 과잉 지역이 많아, 투자 이후 수익률이 지속 하락하는 경향이 있다.

• 신축일수록 공실률 낮지만, 주변 경쟁 신축 등장 시 빠르게 수익 감소

• 풀옵션 수요 증가 → 오래된 오피스텔은 경쟁력 약화

• 청년층 선호도 하락 → 최근엔 아파트형 원룸 선호

결과적으로, 초기 수익률이 유지되는 기간은 생각보다 짧고,
5년 이상 보유 시 리모델링 비용 + 공실 리스크가 복합적으로 작용한다.

🧠 5. 수익률을 높이려면 반드시 따져야 할 3가지

① 입지보다 경쟁 밀도
→ 역세권이더라도 같은 블럭 내에 유사 오피스텔이 몇 개나 있는지가 더 중요함

② 실투자금 최소화 구조 설계
→ 대출 활용 가능 여부, 보증금 활용해 초기 부담 줄일 수 있는 구조 확보 필요

③ 장기 공실 대비 관리 전략
→ 공실 시 리스크 줄이기 위해 부동산 관리 업체 활용 또는 가격 유연성 확보

✅ 결론: 오피스텔 수익률은 ‘보여지는 숫자’보다 ‘남는 돈’이 중요하다

오피스텔 투자에서 가장 위험한 건,
광고 문구 속 수익률을 진짜라 믿고 모든 비용을 간과하는 것이다.
실제 수익률은 월세 – 비용 – 세금 – 공실 – 유지비를 모두 제외하고 나서야 보인다.

진짜 수익률은 **‘얼마 벌었는가’보다 ‘얼마나 안정적으로 벌 수 있는가’**에 달려 있다.
숫자가 아니라, 구조와 유지 가능성이 수익의 본질이다.